Acheter un bien immobilier aux Pays-Bas

Nos avocats aux Pays-Bas peuvent offrir une assistance juridique aux étrangers qui souhaitent acheter un bien immobilier dans ce pays.

En bref
Marché immobilier néerlandais – aperçu	Le marché immobilier a connu une forte volatilité ces dernières années, mais les perspectives de croissance pour les années à venir restent positives
Où chercher un bien à acheter aux Pays-Bas	Agences immobilières, portails immobiliers en ligne, petites annonces dans la presse, ventes aux enchères, salons et foires immobilières, etc.
Titre de séjour requis (OUI/NON)	NON, les étrangers peuvent acheter un bien immobilier aux Pays-Bas sans titre de séjour, même s’ils ne sont pas citoyens de l’UE
Procédure	L’agent immobilier peut aider à trouver des biens adaptés, organiser les visites, négocier un prix équitable avec les propriétaires et établir un acte d’achat ; une fois un accord verbal conclu, l’agent prépare un acte d’achat qui reprend les détails et les conditions de la transaction ; un notaire de droit civil (notaris) aux Pays-Bas reçoit le contrat d’achat et s’assure que toutes les conditions sont remplies ; une fois la déclaration écrite signée par les deux parties et les frais nécessaires payés, un contrat de transfert est signé.
Prêts hypothécaires	Si vous envisagez d’acheter un bien immobilier néerlandais, vous pouvez étudier la possibilité de financer l’achat par un prêt hypothécaire ; le montant maximal que vous pouvez emprunter peut atteindre cinq fois votre salaire, et vous devez disposer d’un titre de séjour et travailler à temps plein pour obtenir un prêt hypothécaire aux Pays-Bas.
Aperçu des biens à vendre à Amsterdam	Les appartements situés dans le centre d’Amsterdam coûtent généralement environ 1 million d’euros ; ils peuvent atteindre 8 500 euros le mètre carré ; le centre-ville d’Amsterdam est un quartier recherché, avec des biens haut de gamme ; vous pouvez contacter nos avocats néerlandais pour en savoir plus sur les appartements à vendre à Amsterdam.
Types de biens disponibles	Maisons mitoyennes, maisons individuelles, maisons jumelées, appartements, péniches d’habitation
Due diligence immobilière	La due diligence immobilière consiste à recueillir et à évaluer des informations sur un bien donné, y compris sur ses aspects juridiques, techniques et financiers
Documents nécessaires pour acheter un bien immobilier aux Pays-Bas	Contrat de vente/d’achat, actes de transfert, états financiers, informations du cadastre, couverture d’assurance, etc.
Règles en matière d’expulsion des locataires	Les litiges entre bailleurs et locataires, notamment en matière d’expulsion, relèvent du juge cantonal (kantonrechter) du tribunal d’arrondissement ; les litiges sur les loyers (montant du loyer, entretien) sont portés devant la commission des loyers (Huurcommissie)
Obligation de s’adresser au cadastre (OUI/NON)	OUI, toute personne qui souhaite transférer la propriété d’un bien doit s’adresser au cadastre
Qu’est-ce que le bail emphytéotique	Sur le marché immobilier néerlandais, certains biens sont vendus sans le terrain sur lequel ils sont construits, dans le cadre d’un bail emphytéotique
Frais et taxes	Droits de mutation (2 % pour une résidence principale, 8 % pour les autres biens résidentiels, 10,4 % pour les biens non résidentiels ; 0 % pour les primo-accédants de moins de 35 ans remplissant les conditions, pour les logements jusqu’à 555 000 EUR), frais de notaire, commission de l’agent immobilier, garantie bancaire, rapport d’expertise, etc.
Avantages de l’achat d’un bien immobilier aux Pays-Bas	Vous pouvez avoir droit à des déductions fiscales sur les intérêts de votre prêt hypothécaire ; lors de l’achat d’un logement aux Pays-Bas, vous pouvez potentiellement emprunter jusqu’à 100 % de la valeur du bien ; lorsque vous revendez le bien, vous ne payez pas d’impôt sur la plus-value réalisée lors de la vente.
Assistance pour l’achat d’un bien immobilier aux Pays-Bas (OUI/NON)	OUI, notre cabinet d’avocats néerlandais traite les questions relatives au marché immobilier aux Pays-Bas
Présence physique requise (OUI/NON)	NON, nos avocats peuvent conclure la transaction en votre nom.
Cadre juridique de l’immobilier	– Code civil néerlandais (Burgerlijk Wetboek), – loi sur le cadastre (Kadasterwet)
Taxe foncière aux Pays-Bas	Elle dépend de la valeur du bien, évaluée chaque année par la commune.
Résidence/citoyenneté néerlandaise par investissement (OUI/NON)	NON, nos avocats peuvent vous aider à obtenir la résidence ou la citoyenneté par d’autres voies.
Compte bancaire local requis	Recommandé pour faciliter les transactions immobilières
Acompte	Généralement 10 % du prix d’achat
Due diligence	Notre cabinet d’avocats recommande une due diligence sur le bien afin de détecter d’éventuels problèmes financiers ou juridiques.
Extrait du cadastre – caractéristiques	Fournit des informations sur la superficie du bien, son propriétaire, les droits revendiqués sur celui-ci, etc.
Assurance	Non obligatoire, mais recommandée
Dispositifs d’aide et prêts	– Garantie hypothécaire nationale (NHG), – dispositif Koopgarant
Restrictions immobilières	Aucune
Construction d’une maison	Nous pouvons vous aider à obtenir les permis nécessaires.
Numéro fiscal requis pour acheter un bien (OUI/NON)	OUI
Contenu du contrat immobilier	– nom de l’acheteur et du vendeur, – prix d’achat, – description du bien, – date de conclusion du contrat, etc.
Services complémentaires	– immatriculation à la TVA, – création d’entreprise, – enregistrement de marques, – recouvrement de créances, etc.

Comment se déroule l’achat d’un bien immobilier aux Pays-Bas ?

Nous vous invitons à découvrir ci-dessous les principaux aspects de la procédure d’ achat d’un bien immobilier dans ce pays :

le makelaar (agent immobilier néerlandais) se charge de toutes les étapes préalables à l’achat d’un bien immobilier aux Pays-Bas : recherche des biens adaptés, organisation des visites, discussions avec les propriétaires pour les convaincre de demander un prix équitable ;
une fois un accord verbal conclu, le makelaar établit un acte d’achat contenant les détails de la transaction et les conditions de l’acquisition ;
un notaire de droit civil aux Pays-Bas reçoit cet accord et s’assure que toutes les conditions sont remplies ;
un acompte de 10 % maximum du prix d’achat est conservé par le notaire jusqu’à la conclusion de la vente ;
le notaire interroge le cadastre sur les éventuelles hypothèques grevant le bien concerné et établit un acte de transfert ;
les documents relatifs à l’achat immobilier doivent être rédigés en néerlandais, mais il est conseillé d’en disposer aussi dans votre langue afin de savoir exactement ce que vous signez ;
lorsque la déclaration écrite est signée par les deux parties et que les sommes nécessaires pour couvrir les frais sont payées, un contrat de transfert est signé et le notaire informe le cadastre de la transaction et des nouveaux propriétaires.

Quels types de biens immobiliers trouve-t-on aux Pays-Bas ?

La liste ci-dessous présente les principaux types de biens immobiliers que l’on trouve aux Pays-Bas :

le type de bien immobilier le plus répandu aux Pays-Bas est la maison de ville ou maison mitoyenne (rijtjeshuis), généralement étroite, sur trois niveaux ou plus, avec un jardin à l’avant et à l’arrière, et accolée à des maisons similaires ;
il existe aussi des maisons individuelles (vrijstaand) et des maisons jumelées (twee onder een kap) ;
des appartements (appartement) ;
des péniches d’habitation (woonboot).

Qu’est-ce que l’erfpacht ?

Le bail emphytéotique ou « erfpacht » est une particularité du marché immobilier néerlandais selon laquelle certains biens (dont le nombre augmente chaque année) sont vendus sans le terrain sur lequel ils sont construits. Une redevance annuelle est alors versée au propriétaire du terrain, qui peut être dans certains cas le gouvernement néerlandais.

L’infographie ci-dessous présente les étapes nécessaires pour acheter un bien immobilier aux Pays-Bas :

Combien de temps faut-il pour acheter un bien immobilier aux Pays-Bas en 2026 ?

La procédure d’ achat immobilier aux Pays-Bas prend généralement jusqu’à trois mois.

Les étrangers peuvent-ils acheter un bien immobilier aux Pays-Bas ?

Oui, les étrangers peuvent acheter un bien immobilier aux Pays-Bas. Le pays n’impose aucune restriction aux étrangers, résidents ou non, pour l’achat de biens immobiliers.

Dois-je être résident néerlandais pour acheter un bien immobilier ?

Non. Il n’est pas nécessaire d’être résident néerlandais pour acquérir un bien immobilier, quel qu’il soit. En revanche, vous devez résider et être inscrit aux Pays-Bas pour obtenir un prêt hypothécaire.

Peut-on obtenir un prêt hypothécaire pour acheter un bien aux Pays-Bas ?

Oui, les prêts hypothécaires sont généralement conclus pour une durée de vingt ou trente ans, selon les conditions convenues.

Quelles règles les banques appliquent-elles aux étrangers qui souhaitent obtenir un prêt hypothécaire ?

Les étrangers peuvent obtenir un prêt hypothécaire pour financer l’achat d’un bien local, mais certains points doivent être connus. Par exemple :

les ressortissants de l’UE/EEE bénéficient des mêmes conditions de prêt que les citoyens néerlandais, même lorsqu’ils vivent aux Pays-Bas sous couvert d’un titre de séjour temporaire ;
pour les ressortissants de pays tiers, les règles sont plus strictes (par exemple, certaines banques n’accordent pas de prêt aux résidents temporaires, tandis que d’autres acceptent leurs demandes à condition qu’ils prouvent avoir vécu et travaillé dans le pays pendant au moins 3 ans, etc.).

Existe-t-il des restrictions pour l’achat de locaux commerciaux ?

Non, les étrangers peuvent librement acheter des locaux commerciaux, avec les mêmes droits que pour la vente de biens résidentiels.

Dois-je obligatoirement être présent en personne pour les formalités d’achat en 2026 ?

Non. S’il ne vous est pas possible d’être présent aux Pays-Bas pour suivre la procédure de près, il est conseillé de faire appel à un avocat spécialisé dans ce type d’opérations afin de défendre au mieux vos intérêts.

La courte vidéo suivante résume les étapes les plus importantes de l’achat d’un bien immobilier :

Comment faire appel à un avocat ?

Vous pouvez facilement mandater un avocat, comme notre avocat néerlandais, pour vous représenter dans la procédure de vente, en lui accordant une procuration. Ce document précise les conditions dans lesquelles un tiers peut accomplir des actes juridiques déterminés en votre nom.

Quels impôts et frais s’appliquent à l’achat d’un bien immobilier aux Pays-Bas en 2026 ?

La procédure d’achat d’un bien immobilier implique plusieurs types d’impôts et de frais :

les droits de mutation ;
les frais de notaire ;
les frais d’enregistrement du bien ;
les honoraires de l’agent immobilier ;
la taxe foncière communale annuelle (OZB) après l’achat.

Puis-je obtenir d’autres services juridiques aux Pays-Bas ?

Oui, si vous avez besoin d’autres services juridiques, comme une assistance en matière d’immigration, nous pouvons vous mettre en relation avec notre avocat en immigration aux Pays-Bas.

Puis-je obtenir des services juridiques dans d’autres pays ?

Oui, si vous souhaitez acheter un bien immobilier dans d’autres pays ou si vous êtes simplement intéressé par d’autres services juridiques à l’étranger, vous pouvez compter sur notre réseau d’avocats. Voici quelques-uns des pays où nous pouvons vous accompagner :

si vous avez besoin d’assistance en Slovénie, vous pouvez compter sur un avocat slovène ;
si vous souhaitez créer une société dans un autre pays, comme Singapour, nos partenaires peuvent vous renseigner sur la procédure de création de société à Singapour ;
si vous souhaitez créer une société à responsabilité limitée en Irlande, nous pouvons vous mettre en relation avec nos partenaires irlandais.

Nous vous invitons à contacter notre cabinet d’avocats aux Pays-Bas pour plus d’informations sur d’autres aspects importants de l’achat d’un bien immobilier dans ce pays.